Sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 từ tháng 5 đến nay đã khiến cho nhiều doanh nghiệp và hộ kinh doanh đều gặp khó khăn. Đặc biệt là TP.Hồ Chí Minh khi liên tục thực hiện chính sách “cách ly xã hội” theo Chỉ thị 15, 16 của Chính phủ, cấm các công ty, hàng quán, dịch vụ kinh doanh không thiết yếu đóng cửa, lệnh phong tỏa toàn Thành phố khiến cho mọi hoạt động gần như đóng băng. Vì vậy nhiều chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàng không có doanh thu nhưng vẫn gánh rất nhiều khoản chi phí như tiền thuê mặt bằng kho bãi, mặt bằng văn phòng, công ty, cửa hàng….
Có rất nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh thắc mắc, liệu dịch bệnh Covid 19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay không? Việc tạm ngưng hoạt động do thực hiện lệnh giãn cách, phong tỏa của Nhà nước trong phòng chống dịch thì có được xem xét miễn, giảm tiền thuê mặt bằng với bên cho thuê mặt bằng hay không?
Luật Đỉnh Phong xin đưa ra một số ý kiến như sau:
Trước tiên cần khẳng định lại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là theo sự thỏa thuận của các bên và việc miễn, giảm tiền thuê mặt bằng hay không trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi sẽ dựa vào các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Nếu trong hợp đồng không có quy định về trường hợp nào người thuê mặt bằng được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng thì người thuê vẫn phải thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, trừ khi thỏa thuận với chủ nhà về tiền thuê mới.
- Dịch bệnh Covid 19 có được xem là trường hợp bất khả kháng theo Luật hiện hành?
Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Và để được xem là sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng các điều kiện như: Đó là sự kiện khách quan mang lại không thể lường trước được, nằm ngoài phạm vi kiểm soát, Hậu quả của của sự kiện bất khả kháng là không thể lường trước được và không thể khắc phục được hậu quả mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết.
Một số sự kiện có thể được ghi nhận là bất khả kháng như: Chiến tranh, động đất, núi lửa, lũ lụt, đảo chính, dịch bệnh …
Dịch bệnh Covid-19 là đại dịch toàn cầu, mức độ đặc biệt nghiêm trọng, hiện vẫn chưa có thuốc chữa bệnh và dịch bệnh vẫn đang lan rộng chưa có dấu hiệu ngừng lại. Lệnh tạm ngừng hoạt động các cơ sở kinh doanh là một biện pháp cần thiết để hạn chế sự lây lan của dịch bệnh. Do đó, có thể xem Covid-19 và lệnh tạm ngừng hoạt động là sự kiện bất khả kháng.
- Người thuê mặt bằng có phải trả tiền thuê mặt bằng trong thời gian tạm đóng cửa do sự kiện bất khả kháng dịch bệnh Covid 19 không?
Theo quy định tại Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 quy định trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ. Theo đó:
- Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
- Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Chúng ta có thể hiểu rằng trách nhiệm dân sự được miễn ở đây có thể là: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng, trách nhiệm chịu phạt do vi phạm hợp đồng (do chậm trả hoặc không trả tiền thuê mặt bằng) … Và quy định pháp luật hiện hành chưa có điều khoản nào khẳng định người đi thuê mặt bằng được quyền miễn tiền thuê mặt bằng, và người cho thuê mặt bằng có nghĩa vụ miễn tiền thuê mặt bằng do sự kiện Bất khả kháng. Do đó, có thể hiểu rằng trách nhiệm trả tiền thuê mặt bằng của người đi thuê sẽ không mất đi.
Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng được chấm dứt khi:
Điều 372 quy định các trường hợp gồm:
- Nghĩa vụ được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ;
- Nghĩa vụ được thay thế bằng nghĩa vụ khác;
- Nghĩa vụ được bù trừ;
- Bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một;
- Thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ đã hết;
- Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;
- Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;
- Trường hợp khác do luật quy định”.
Như vậy, với các trường hợp chấm dứt nghĩa vụ trên thì sự kiện bất khả kháng không được ghi nhận. Duy nhất ở trường hợp cuối cùng ghi nhận “Trường hợp khác do Luật quy định” có thể hiểu trường hợp khác như Trường hợp bên có nghĩa vụ bị tuyên bố phá sản theo Luật phá sản.
- Bên đi thuê có thể khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu được miễn tiền thuê mặt bằng không?
Việc khởi kiện là quyền của bất kỳ cá nhân, hay tổ chức nào đó cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Pháp luật không cấm cản hành vi khởi kiện, Tuy nhiên khởi kiện để yêu cầu được miễn tiền thuê mặt bằng lí do dịch bệnh Covid 19 là không có căn cứ pháp lý vững chắc để thắng kiện. Vì đây là nghĩa vụ mà bên thuê buộc phải thực hiện, trừ khi được bên cho thuê chủ động miễn tiền thuê mặt bằng.
Tuy nhiên, Luật pháp quy định là như vậy nhưng xét hoàn cảnh chung của dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng đến toàn cầu, tất cả các bên đi thuê, hay bên cho thuê đều bị ảnh hưởng. Nếu bên cho thuê mặt bằng không xem xét miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong lúc bên đi thuê đang khó khăn thì rất có thể xảy ra tình trạng bên đi thuê không còn đủ khả năng để tiếp tục kinh doanh. Do đó đứng trên lợi ích của cả hai bên cũng như sự khó khăn chung, các bên có thể lựa chọn sự thỏa thuận lại các điều khoản thuê như giá cả…. để các bên có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng, đồng thời tránh những thiệt hại hoặc tranh chấp có thể phát sinh.
Trên đây là một số ý kiến của Luật Đỉnh Phong. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần tư vấn, Qúy khách vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả nhất. Đường dây nóng: 0915 775 833; Email: luatdinhphong2020@gmail.com.
Trân trọng cảm ơn.
