Luật Đất đai năm 2024, gồm: 16 chương, tăng 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 01 chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật Đất đai năm 2024 cũng giải thích thích và làm rõ các khái niệm, đã bổ sung thêm 22 khái niệm, trong đó có những khái niệm hoàn toàn mới như: Vùng giá trị, vùng phụ cần, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất…
Trong đó tập trung nhiều vào một số chương như chương 5: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chương 7: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; chương 9: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; chương 10: Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..
Theo những quy định mới có 10 điểm có lợi cho người dân cần nắm như sau:
1. Đất không có giấy tờ sử dụng trước 1.7.2014 được cấp sổ đỏ
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể việc cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo thời điểm sử dụng đất:
– Trước ngày 18/12/1980;
– Từ ngày 18/12/1980 – trước ngày 15/10/1993;
– Từ ngày 15/10/1993 – trước ngày 1/7/2014.
Hiện nay, đối với trường hợp này, Luật Đất đai số số 45/2013/QH14 chỉ quy định cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2004. Còn đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ phải đáp ứng điều kiện khắt khe hơn:
– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Nói chung, Luật Đất đai 2024 giúp tăng cơ hội cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2014.
2. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần, thay vào đấy là UBND công bố hàng năm vào đầu năm.
Theo Điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Điều 159 Luật này cũng quy định, Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Bảng giá đất mới sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó sẽ điều chỉnh hằng năm thậm chí trường hợp cần thiết có thể điều chỉnh trong năm để phù hợp với giá thị trường.
Theo quy định mới thì UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.
Theo đó, khi Bảng giá đất được xây dựng tiệm cận với giá đất thị trường sẽ khiến thuế, phí chuyển nhượng đất tăng, hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai và có thể khiến giá đất giảm về đúng giá trị thực tế.
Lúc này, người dân có nhu cầu thật sự sẽ tiếp cận được với đất đai, nhà ở theo đúng giá trị.
3. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ 1.8.2024
Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 1.8.2024 như sau:
– Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
– Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
– Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
– Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất
– Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
– Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
4. Đơn giản hóa điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Từ 01/8/2024, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở chỉ cần đáp ứng điều kiện:
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải đáp ứng kế hoạch sử dụng đất cấp hằng năm.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành theo thời kỳ 10 năm còn kế hoạch sử dụng đất được ban hành theo từng năm nên đương nhiên cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật mới cũng dễ dàng hơn.
5. Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
(Ảnh minh họa)
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các hình thức bồi thường về đất. Cụ thể, khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định, việc bồi thường về đất được thực hiện thông qua 1 trong 4 hình thức:
– Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc
– Bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường người dân có nhu cầu; hoặc
– Bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc
– Nhà ở.
6. Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở
Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
7. Phải bàn giao nhà ở tái định cư mới được thu hồi đất
Một trong những điều kiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai 2024 như sau:
3. Điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này.
8. Bổ sung nhiều khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 quy định thêm các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất bao gồm:
– Hỗ trợ di dời vật nuôi;
– Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
9. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 không cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định này.
Theo đó, từ ngày 01/8/2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa
Cụ thể, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
– Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Đối chiếu quy định nêu trên tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Mời bạn đọc bài viết: http://luatdinhphong.vn/2024/08/03/tu-ngay-01-8-2024-ca-nhan-khong-truc-tiep-san-xuat-nong-nghiep-van-duoc-nhan-chuyen-nhuong-nhan-tang-cho-quyen-su-dung-dat-lua/
10. Tăng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo đó, khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất.
Điều này cho phép cá nhân tích tụ đất nông nghiệp, tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp quy mô lớn, ứng dụng đầy đủ công nghệ vào sản xuất nông nghiệp, tiến tới sản xuất nông nghiệp hiện đại, tăng thu nhập cho người nông dân.
Luật Đỉnh Phong
