1. Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý xác định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo thông tin được ghi tại trang biến động vì vậy khi mua bán đất nhưng không có sổ đỏ thì giá trị đất sẽ giảm, rủi ro có thể xảy ra trong thủ tục chuyển nhượng và không có cơ sở xác minh nguồn gốc đất.
Ngoài ra, cần Kiểm tra trên Giấy chứng nhận xem có thuộc đồng sở hữu hay của cá nhận để tránh tình một trong những người đồng sở hữu không đồng ý chuyển nhượng. Điều này dễ xảy ra tranh chấp làm ảnh hưởng việc chuyển nhượng.
2. Xác minh người bán có quyền bán đất đó hay không
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì ai có quyền sử dụng đất thì có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó, cụ thể:
– Đất đai thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân nào thì cá nhân đó có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó.
– Đất đai thuộc quyền sử dụng chung (hộ gia đình, vợ chồng,…) thì việc định đoạt đối với quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các thành viên có quyền sử dụng chung.
Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Đồng nghĩa khi bán đất phải có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình hoặc có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho một người đại diện ký hợp đồng.
Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:
– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
– Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
+ Bất động sản;
+ Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
+ Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Do đó, trường hợp quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng cho người khác phải có sự đồng ý của hai vợ chồng và về nguyên tắc thì cần phải có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng chuyển nhượng đó, trừ trường hợp một bên có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho bên còn lại thực hiện việc chuyển nhượng và ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch không
- Cách 1: Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.
- Cách 2: Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
- Cách 3: Xem quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
- Cách 4: Xem quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai. Trình tự thực hiện như sau:
Bước 1: Người dân có nhu cầu xem thông tin quy hoạch sử dụng đất nộp phiếu yêu cầu theo mẫu đến Văn phòng đăng ký đất đai theo các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;
+ Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, xử lý. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho người dân biết.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất theo yêu cầu.
*Lưu ý: Việc yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không mất phí.
4. Kiểm tra đất có tranh chấp hay không
Đất đai không có tranh chấp là một trong những điều kiện tiên quyết để người dân có thể tiến hành các thủ tục liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sau đây là 04 cách giúp người mua kiểm tra xem đất có đang bị tranh chấp không:
- Cách 1: Liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất hoặc công chức địa chính xã phường thị trấn nơi có đất
- Cách 2: Tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề.
- Cách 3: Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự
- Cách 4: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu theo mẫu 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT tại Bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất. Thông qua:
– Nộp trực tiếp tại quan cung cấp dữ liệu đất đai;
– Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;
– Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, xử lý.
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, cơ quan tiếp nhận có nghĩa vụ:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu
– Thông báo số tiền phải nộp
– Nếu từ chối cung cấp thông tin thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
* Lưu ý:
Các trường hợp từ chối cung cấp thông tin theo Điều 13 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT gồm:
– Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật nhà nước không đúng quy định.
– Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đồng thời, chi phí kiểm tra thông tin đất phụ thuộc theo quy định của từng tỉnh thành, thông thường giao động từ 150.000 – 300.000 đồng.
Bước 3: Trả kết quả
Thời hạn trả kết quả được quy định;
– Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì văn phòng đăng ký đất đai phải cung cấp ngay trong ngày;
– Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;
– Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức hợp đồng thì thời hạn do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Căn cứ tại: Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 11 và Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.
5. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Muốn mua gì cũng phải biết rõ về thứ bạn muốn mua. Việc tìm hiểu thông tin khu đất càng kĩ càng, bạn càng dễ mua được đất tốt.
Luật Đỉnh Phong
